建始县城镇规划区内私房建设管理办法

(修订稿) 

第一章 总 则

第一条 为加强城镇规划区内私房建设管理，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国建筑法》、《湖北省城乡规划条例》、《恩施土家族苗族自治州城乡规划建设管理条例》等法律法规的规定，结合我县实际，制定本办法。

第二条 在城镇规划区内建设私房，适用本办法。

本办法所称城镇规划区是指依法审批并公布实施的城镇总体规划所确定的规划控制范围。

本办法所称私房是指村（居）民自行出资、建设、使用的居住房屋。

第三条 城镇规划区内严格控制私房建设，私房建设遵循统一规划、合理布局、集中建设、节约用地的原则。

第四条 县住房和城乡建设部门负责私房规划建设管理工作，土地行政管理部门负责私房建设用地管理工作。城管、公安、林业、交通运输、环保、消防、水利、农业、经管等部门和乡镇人民政府及村（居）民委员会，按照各自职责，协同做好私房建设管理工作。

第五条 任何单位和个人都有遵守本办法的责任和义务，并有权对私房的规划、建设及用地管理提出建议、进行监督，对违反规划、建设及用地管理的行为进行举报。

第二章 规划管理

第六条 城镇规划区分建成区、发展控制区、郊区，对私房建设实行分区域管理。

建成区、发展控制区、郊区范围根据城镇总体规划和土地利用总体规划的要求确定，并对社会公布，在实施过程中可根据城镇发展需要相应调整。

第七条 城镇建成区及发展控制区禁止新建单家独院式私房，严格控制原有私房的改建、扩建，逐步实行以单元楼式住宅为主，统建联建式个人住宅为辅的住宅小区（居民安置小区和农民住宅小区）建设。

在城镇建成区及发展控制区，规划管理部门按下列规定，对私房实施规划管理：

（一）危旧房改造

已纳入整体改造且详细规划已公布实施区域内的私房需要进行危旧房改造的，严格按照详细规划要求，报县规划委员会审批。对不符合详细规划要求的，不得批准建设，原建设用地统一收储，其住户通过建设用地补偿或者其它方式进行安置。

未纳入整体改造或已形成居民建房小区且详细规划未公布实施区域内的私房需要进行危旧房改造的，由具有专业资质的机构出具鉴定报告后，按照程序申请翻修。土地面积原则上不得超过原宅基地面积。

（二）征收还建

因公共利益需要征收房屋，征收方案中应明确征收安置小区。详细规划未公布实施的区域原则上不得确定为安置小区。

城镇规划区内由市场主导进行的建设项目，由征收主体负责征收安置，不另行批准征收还建用地。

（三）农民建房

符合建房条件的，在住宅小区内安排宅基地，积极推行统建联建式个人住宅。对于需要改建、扩建及危旧房改造的，按照本办法中危旧房改造规定执行。

（四）企业改制量化给职工的土地

企业改制量化给职工的土地，由土地收储机构收储，其居住用房符合住房保障条件的优先保障，对不具备收储条件且符合详细规划要求的，报县规划委员会审批后建设。

第八条 在城镇郊区，严格控制建设分散式私房，按照能靠山的不占田、能集中的不分散、能建特色民居的不建一般结构房屋的要求，规划村民点和组团式私房建设区域。

第九条 凡属城镇“五线”规划控制区域内的私房，一律不得新建、改建、扩建，其住户通过建设用地补偿或者住宅小区土地置换安置。

第十条 私房建设必须严格按照规划要求进行建设。私房的建设高度根据详细规划的要求确定，原则按照不超过三层审批建设；特殊情况根据详细规划的要求和片区建筑高度的实际情况确定，按程序办理。私房建设用途仅按住房审批。

第三章 审 批

第十一条 城镇村（居）民符合下列条件之一并符合本办法第七、八条要求的，可以申请私房建设：

1、经房屋安全鉴定机构鉴定为D级危房的；

2、村（居）民系村（社区）集体经济组织成员，确属无房的；

3、因发生或防御自然灾害、进行公共设施和公益事业建设以及实施村镇规划建设，必须调整搬迁的。

有下列情形之一的，不得审批：

1、申请人年龄未满18周岁的；

2、已取得宅基地再申请新宅基地的；

3、不具备分户条件而以分户为由申请宅基地的；

4、出租、出卖、改变使用性质或以其他形式转让地上建筑物，再申请宅基地的；

5、相邻权、毗邻权有纠纷未解决的；

6、已享受廉租房或经济适用住房政策的；

7、选择的建设地点不符合农民住宅小区、居民安置小区、村民点详细规划的。

第十二条 城镇规划区内已批准改建、扩建私房及危旧房改造的，其规划控制指标按照该片区公布实施的详细规划要求执行。

第十三条 私房建设的审批程序

（一）城镇规划区内村（居）民建房审批程序

1、符合私房建设条件的农民持相关材料向所在地村（居）民委员会提出书面申请，经村（居）民委员会讨论通过，由村（居）民委员会公示。公示的内容应包括申请人姓名、家庭人口数、申请理由、原有住房情况、申请建房位置、使用面积、建筑规模等。公示时间为10天。公示期间经查证不符合审批条件或申报资料不实的，不予批准。符合条件的，由村（居）民委员会签署意见。

2、建房申请人持村（居）民委员会意见向乡镇人民政府申请建设初步审查意见。

3、建房申请人持村（居）民委员会、乡镇人民政府意见及有关资料向其所在地规划管理部门提出建设申请，规划管理部门审查后提交规划委员会审查，审查通过后向申请人核发建设用地规划许可证。

4、建房申请人持建设用地规划许可证向土地行政管理部门办理土地使用手续。

5、建房申请人持土地使用手续及其他相关资料，向规划管理部门申请核发建设工程规划许可证。

6、建房申请人在施工前，持建设工程规划许可证向规划管理部门申请实地放（验）线。其建设应严格按照规划许可的要求实施建设。

7、房屋竣工后，建房申请人向规划管理部门申请规划验收，验收合格的，核发建设工程验收合格证，作为办理房屋产权证的依据之一。

（二）城镇规划区内使用国有土地申请私房建设的审批程序按有关规定执行。

第四章 建设管理

第十四条 城镇规划区内的居民安置小区和农民住宅小区（村民点）必须符合城镇总体规划和土地利用总体规划，由土地收储部门统一收储，按照“统一规划、统一设计、统一配套、统一管理”的原则进行建设，并按规定建设道路、管线、绿化、给排水、环卫等设施。

第十五条 居民安置小区和农民住宅小区（村民点）的选址由规划管理部门会同土地管理部门、乡镇人民政府、村（居）民委员会进行实地勘测，确定建设位置，按程序报县规划委员会审查通过后，由规划管理部门核发建设项目选址意见。

第十六条 居民安置小区和农民住宅小区（村民点）选址确定后，委托具备相应设计资质的规划设计单位编制修建性详细规划，并经规划管理部门审查通过后，按程序报县规划委员会审批，在小区显著位置公示小区规划总平面图，在住房和城乡建设、土地等行政主管部门的指导和监督下组织实施。

第十七条 私房建房户要按照城乡规划和消防、供水、供电、供气、通信、排污等行业要求，到相关部门办理手续，建设私房与城市公共基础设施相配套的设施，并按规定建设到位。

第十八条 私房建设管理

（一）私房建房户在取得规划许可证和土地使用文件后，需向城乡建设主管部门申请建设项目施工许可证，服从城乡建设主管部门的监管，严格按照要求施工。

（二）3层以下（含3层）或建筑面积300平方米以下的私房建设必须按住房和城乡建设管理部门提供的通用标准图集或建筑设计单位提供的设计文件施工。3层以下（含3层）或建筑面积300平方米以下的私房承建人必须持有村镇建筑工匠承包资格证书或具备房屋建筑类项目经理、建造师资格。

（三）3层以上或建筑面积300平方米以上的私房建设必须有建筑设计单位提供的正式设计文件，并按图施工。3层以上或建筑面积300平方米以上的私房承建人必须取得房屋建筑类项目经理或建造师资格。

（四）建设和施工单位必须按照工程设计图纸和施工技术标准施工，对建筑材料、建（构）筑配件和设备进行检验，并依据行业规范及标准在施工现场采取防范危险、预防事故等安全防护措施，对施工现场实行规范管理。

第十九条 按照“谁建设、谁负责”的原则，建房户和私房承建人对建房过程中发生的质量安全事故承担相应的法律责任。

第二十条  建房户因私房建设可能诱发地质灾害或者造成环境污染的，应当及时予以治理；对公共设施或他人财产造成损害的，应当依法予以赔偿。

第五章 法律责任

第二十一条  违反本办法规定的，按照《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《湖北省城乡规划条例》等法律法规规定进行处罚。

（一）有下列行为之一的，由城市管理综合执法部门依法查处，或申请人民法院强制拆除。

1、未取得工程规划许可手续，且无法采取改正措施消除对规划影响的；

2、依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十八条规定，执法部门作出停止建设或限期拆除决定后，当事人不停止建设或逾期不拆除的；

3、违章乱搭乱建棚户房及其他临时建筑物的。

（二）有下列行为之一的，予以综合整治。

l、对无理拒绝、阻挠违建查处和强制拆除的，由公安机关根据有关法律法规进行处罚，情节严重构成犯罪的，依法追究刑事责任；

2、对拒不接受行政处罚的，供水供电供气部门不得办理水电报装手续，已安装使用的，应予以停水停电停气，住建部门不得办理房屋产权证登记；

3、国家机关、企事业单位工作人员参与违法建设且限期不改正的，由监察部门依照相关规定从严查处。

第二十二条 各有关责任单位工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、索取贿赂的由其所在单位或上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第二十三条  当事人对行政处罚等具体行政行为不服的，可依法申请行政复议或向人民法院提起诉讼。

第六章  附 则

第二十四条  县城规划区以外的乡镇，可参照本办法加强乡镇集镇规划区内私房建设管理。

第二十五条  有关名词涵义：

（一）详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。

控制性详细规划是以城市总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使用性质、使用强度等控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划。

修建性详细规划是以城市总体规划、分区规划或控制性详细规划为依据，制订用以指导各项建筑和工程设施的设计和施工的规划设计。

（二）“五线”指红线、绿线、紫线、蓝线、黄线。

红线是指城乡规划区范围内各类道路路幅的边界线；

绿线是指城乡规划区范围内各类绿地范围的控制线；

紫线是指历史文化名城（镇、村〈社区〉）内的历史文化街区和历史建筑的保护范围界线；

蓝线是指城乡规划中确定的江、河、湖、库、渠和湿地等地表水体保护和控制的地域界线；

黄线是指城乡规划中确定必须控制的城乡基础设施、公共设施用地的控制界线。

第二十六条  本办法由县政府法制办公室负责解释。

第二十七条  本办法自发布之日起实施。