以案说法:房屋买卖合同解除 装修损失谁承担?

建始网讯(通讯员 王婉婷 李家荣)口头约定购买房屋,买方已装修入住却未按约定支付房款,后卖方要求涨价,双方未能达成一致意见,卖方遂迫使买方搬离。近日,建始法院审理该起房屋买卖合同纠纷案件。

2014年2月,陈某与尹某口头约定,尹某购买该栋房屋第三层中的一套,价格150000.00元,定于2014年腊月一次性付清。同年6月,经陈某同意,尹某对该套房屋安装了防盗门。而后,尹某委托陈某对购买的该套房屋进行装修,另自行付款进行了部分装饰装修。

同年腊月二十四日,尹某准备向陈某给付购房款1万元,陈某认为尹某未按约定一次性付清而未接收。随后,陈某将房价涨至180000.00元,尹某不同意,双方未能形成一致意见,陈某遂要求尹某搬走,退还房屋。2015年正月,在陈某的催促下,尹某将房屋钥匙交还,并明确表示不再购买。至此,双方自行解除了房屋买卖合同。另查明,尹某收回涉案房屋后,未重新进行装饰装修,现出租给他人居住使用。

涉案房屋买卖合同解除的责任如何界定? 法院:原、被告均应承担责任

原、被告间虽未订立书面买卖合同,但双方基于相互信任,在平等协商基础上达成的口头协议,也属合同的种类之一,应受合同法的调整。案涉房屋买卖合同成立后,经被告同意,原告于2014年6月开始安装防盗门,表明被告已于此时将涉案房屋实际交付给原告,即被告履行了相应义务。原告在房屋装修完毕且入住后,按约定期限一次性支付房款是其基本的合同义务,原告首次付款时只准备给付1万元,与双方约定的一次性支付全部价款明显不符,显属违约行为,也是导致被告提出涨价要求和解除合同的起因。因此,原告对于合同的解除和损失的造成具有明显过错,应承担相应责任。

此外,被告在原告未按约定给付房款时,径直采取提高房价、要求原告退房的方式,致合同最终解除,具有毁约的主观故意,也应承担一定责任。《中华人民共和国合同法》第九十四条第(三)项规定,当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限仍未履行的,对方当事人可以解除合同。本案中,原告未按约定履行付款义务虽属违约行为,但被告应当选择先行催告、要求原告在合理期限内履行付款义务等合理方式妥善解决问题,而被告在明知原告已对房屋进行全面装修和入住,且绝大部分装修系原告委托被告进行的情况下,径直提出涨价和退房要求,显与法律规定不符,有违诚实信用原则,由此造成的损失,被告应承担与其过错相适应的赔偿责任。

涉案损失如何核定及承担? 法院:酌定由被告赔偿原告所受损失的50%

根据审理查明的事实,结合双方当事人意见,法院核定原告所受损失共计73000.00余元。其中,对证据不够充分或有瑕疵的部分损失,经释法明理并征询双方意见,采取就低不就高的原则予以核定,尽可能接近客观事实。被告关于原告应恢复房屋原状的抗辩意见与法不符,于情理不合,法院不予采纳。鉴于原告搬离涉案房屋后,该房屋的装饰装修部分实际已由被告占有、使用和受益,综合考虑双方过错程度及本案实际情况,法院酌定由被告赔偿原告所受损失的50%。最后,法院判决被告陈某赔偿原告尹某房屋装饰装修损失36000.00余元,其余损失由原告自行承担。

该案因双方当事人未签订房屋买卖合同和委托装修协议,双方对口头协商的内容又各执一词,还原事实真相难度较大,经两次开庭审理,双方均互不相让,矛盾激烈。承办法官在审理过程中进行大量释法析理工作,且在判决文书中针对双方争议的焦点说理透彻,被告经仔细阅读判决书原文,并咨询律师意见后,表示服从判决,并于期限内主动履行了义务。至此,该案圆满解决。(编辑 卢怡)


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